Regionale Förderprogramme Bayern

Hamburg, 01.09.2023 – Um bezahlbaren Wohnungsbau anzukurbeln, hat der Freistaat Bayern für seine Bürger in den vergangenen Monaten zwei Förderprogramme auf den Weg gebracht: den sogenannten „Wohnbau-Booster Bayern“ und das (zinsverbilligte) „Bayern-Darlehen“. „Wir greifen Häuslebauern unter die Arme und entwickeln das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm zu einem Bayern-Darlehen weiter“, erklärt der Bayerische Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr Christian Bernreiter die Förder-Offensive. Bereitgestellt werden die Förderprogramme von der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo).

Was ist der „Wohnbau-Booster“ und das „Bayern-Darlehen“?

Zu Jahresbeginn hat die Bayerische Staatsregierung mit dem „Wohnbau-Booster“ eine breit gefasste milliardenschwere Wohnbauinitiative gestartet, durch die viele Mietwohnungen entstehen sollen. Doch auch für private Immobilienanwärter bietet das südlichste Bundesland der Republik neue Anreize: So wird im Rahmen des Boosters beim bereits bestehenden „Wohneigentumsprogramm“ der Zuschuss für den Eigenheimerwerb für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen angehoben – auch pro Kind.  

Das Förderprogramm „Bayern-Darlehen“ wiederum bietet zinsverbilligte Kredite an: Haushalte, die in Bayern eine Immobilie zur Selbstnutzung erwerben, bauen oder eine Änderung oder Erweiterung vornehmen möchten, können sich für das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm qualifizieren, wenn sie die Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung einhalten.

Was wird gefördert?  

Beim Erwerb von bereits bestehenden Wohnungen oder Häusern zur Eigennutzung von Privatpersonen wird der Förderzuschuss erhöht – insbesondere bei Familien mit Kindern. Die Förderung ist allerdings an Einkommens- und Wohnflächengrenzen gebunden. Das gilt auch beim „Bayern-Darlehen“, das als staatlich gefördertes, befristetes zinsverbilligtes Darlehen bis zu einem Drittel der Gesamtkosten des selbstgenutzten Wohnraums (Haus oder Wohnung) abdecken kann.

Zu welchen Konditionen wird gefördert?

Durch den Booster erhöhen sich mögliche Zuschüsse beim Programm "Wohnraumförderung – Eigentum“ für den Kauf einer bestehenden Immobilie (Zweiterwerb) von 30.000 auf bis zu 50.000 Euro (der Zuschuss beläuft sich auf 10 Prozent der förderfähigen Kosten); pro Kind steigt der Zuschuss von 5.000 auf 7.500 Euro. Zudem besteht die Möglichkeit, ein zinsvergünstigtes Förderdarlehen zu beziehen, das bis zu 40 Prozent der förderfähigen Kosten (Zweiterwerb) abdeckt. Hier beträgt Zinssatz beträgt für die ersten 15 Jahre der Laufzeit lediglich 0,5 Prozent jährlich; danach wird der Zinssatz dem Kapitalmarktzins angepasst. 

Beim „Bayern-Darlehen“ werden bis zu einem Drittel der Gesamtkosten des selbstgenutzten Wohnraums (Haus oder Wohnung) bedient. Das Annuitätendarlehen wird mit Konditionsbindungszeiträumen von zehn, 15 oder 30 Jahren angeboten. Die aktuellen Zinssätze belaufen sich dabei beim Neubau, Neuerwerb, Erweiterung und Veränderung von besehendem Wohnraum zwischen 2,15 Prozent (10-jährige Bindung) und 2,90 Prozent (30-jährige Bindung mit Volltilgung). Beim Erwerb von Bestandsimmobilien (Zweiterwerb) betragen die Zinssätze sogar nur 1,65 bzw. 2,40 Prozent.

Allerdings sind die Auflagen zur Qualifikation nicht unerheblich: Die Förderung und Zuschüsse sind nämlich an Einkommensgrenzen gebunden (Art. 11 Abs. 1 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes). Bei einem Dreipersonenhaushalt (mit Kind) beträgt die Einkommensgrenze 45.500 Euro abzüglich pauschal 10 Prozent von Steuer-, Sozial- und Altersvorsorgeleistungen, Werbungskosten und beim Status einer Lebenspartnerschaft, so dass das Haushaltsbrutto nicht mehr als 70.000 und 75.000 Euro betragen dürfte. Gleiches gilt beim Bayern-Darlehen. Wichtig: Die Wohnraumförderung als auch das Bayern-Darlehen sind sowohl zusammen als auch mit dem Klassiker KfW 124 („Wohneigentumsprogramm“) kombinierbar.  

Welche Vorteile haben die Programme?

Die beiden Förderprogramme bietet mittleren und weniger einkommensstarken Familien eine zusätzliche Starthilfe beim Immobilienerwerb. Positiv fällt die Zinshöhe des Bayern-Darlehens auf, die bis zu zwei Prozent unter dem aktuellen Marktniveau der Bauzinsen liegt. Noch attraktiver fällt das zinsvergünstigte Darlehen beim Programm „Förderung von Eigenwohnraum“ mit ziemlich unschlagbaren 0,5 Prozent aus – allerdings eben auch nur für eineinhalb Jahrzehnte. Wer sich zu den Konditionen zudem für die möglichen Zuschüsse qualifiziert, bekommt mit dem Bayern-Booster in herausfordernden Zeiten einen Eigenheim-Anschub, der nicht verschenkt werden sollte.  

Welche Nachteile haben die Programme?

Allein: Im Bundesland mit den höchsten Immobilienpreisen dürften sich die Fördermaßnahmen und Zuschüsse für viele potenzielle Immobilienbesitzer als Tropfen auf dem heißen Stein erweisen, zumal sie an so zahlreiche Bedingungen geknüpft sind, dass nicht wenige Anwärter an den gesetzten (Einkommens-) Grenzen scheitern dürften. Eine vierköpfige Familie, die in München eine Wohnung erwerben möchte, dürfte mit einem Bruttohaushaltseinkommen, das 88.500 Euro zur Förderung nicht überschreiten darf, bei ihrem Immobilienvorhaben durchaus Probleme bekommen. Zudem sind die Zuschüsse auf den Kauf bestehender Immobilien (Zweiterwerb) beschränkt, so dass Neubauvorhaben ausscheiden.  

Und mehr noch: Die Förderprogramme erscheinen im Detail so bürokratisch wie kaum andere regionale Subventionen, so dass das Bayerische Bauministerium nicht einmal konkrete Zahlen zu den Einkommensgrenzen nennen kann, sondern jeder Fall pro Haushalt in Abhängigkeit der dort lebenden Personen und derer familiären Konstellationen geprüft wird. So dürften auch in Bayern die übersichtlicheren KfW-Förderprogramme weiter das Nonplusultra bleiben und der Booster eher im Ausnahmefall zum Einsatz kommen. Vor allem: Den Hauptkredit – und damit das Gespräch mit einem Baufinanzierungsvermittler – ersetzt das bayerische Ergänzungsdarlehen nicht. 

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Dirk Ulmer
Kerl & Cie Kommunikationsberatung
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